最判平成２４年９月１１日判決

過払い金と不動産担保ローン

カードローンから不動産担保ローンへの切り替えがされている場合の問題です。

おまとめローンなどで、何社もの借金を不動産担保ローンに切り替えることがあります。

このような場合、それまでの借金を切り替えたものですので、切り替え前後で一体の計算ができそうです。

しかし、最判平成２４年９月１１日は、切り替え時に過払い状態となっているケースで、切り替え前後の一連計算を否定しました。

「第２の契約に基づく借入金の一部が第１の契約に基づく約定残債務の弁済に充てられ，借主にはその残額のみが現実に交付されたこと，第１の契約に基づく取引は長期にわたって継続しており，第２の契約が締結された時点では当事者間に他に債務を生じさせる契約がないことなどの事情が認められるときであっても，第１の契約に基づく取引が解消され第２の契約が締結されるに至る経緯，その後の取引の実情等の事情に照らし，当事者が第１の契約及び第２の契約に基づく各取引が事実上１個の連続した貸付取引であることを前提に取引をしていると認められる特段の事情がない限り，第１の契約に基づく取引と第２の契約に基づく取引とが事実上１個の連続した貸付取引であると評価して，第１の契約に基づく取引により発生した過払金を第２の契約に基づく借入金債務に充当する旨の合意が存在すると解することは相当でない。」

特段の事情について、争う余地は残されていますが、不動産担保ローンへの切り替えがある人で過払い金請求を考えている人は、バラバラに計算される（切り替え前の部分について、１０年経過で時効を主張される）リスクがあります。

これを頭に入れて、早めに動く必要があるでしょう。

不動産担保ローンへの切り替え時に債務が残っている場合

この判例の考え方として、不動産担保ローンへの切り替え時に、それまでのローンが過払いになっていることが前提とされていました。

そこから、切り替え時に、過去のローンを利息制限法で計算しても、過払いになっていない、つまり借金が残っている場合には、この判例の射程外と考えて一連計算することも考えられます。

不動産担保ローンへの切り替え後も、借入を繰り返している場合

この判例は、

「一般的には，無担保のリボルビング方式の金銭消費貸借に係る基本契約（以下「第１の契約」という。）は，融資限度額の範囲内で継続的に金銭の貸付けとその弁済が繰り返されることが予定されているのに対し，不動産に担保権を設定した上で締結される確定金額に係る金銭消費貸借契約（以下「第２の契約」という。）は，当該確定金額を貸し付け，これに対応して約定の返済日に約定の金額を分割弁済するものであるなど，第１の契約と第２の契約とは，弁済の在り方を含む契約形態や契約条件において大きく異なっている」

と、不動産担保ローンでは、追加貸付がないことを、通常の無担保ローンとの違うことから一連計算を否定しています。

そうだとすると、不動産担保ローンであっても、追加での貸付がある場合や、切替契約がリボリビング払い契約である場合には、一連計算が認められる余地があります。

この最判の田原睦夫補足意見では、

「担保権付契約による融資は確定金額による１回の融資ではあるが，一定額以上の元本の返済がなされれば，約定の返済日や返済金額に変更を加えることなく一定の限度額までの追加貸付けが予定されているような場合には，担保権付契約それ自体が継続的取引契約の要素を含んでいるところから，継続的取引契約たるリボ契約に係る取引と上記担保権付契約に係る取引とが事実上１個の連続した貸付取引であると評価できる余地がある。」

とされています。